La rehabilitación de viviendas es un sector con gran potencial para desarrollar que genera lugares de trabajos y beneficios sociales, económicos y ambientales
EL CONSEJO ASESOR De INFRAESTRUCTURAS DE CATALUÑA PROMUEVE LA REHABILITACIÓN De VIVIENDAS
“La rehabilitación de viviendas: un sector con gran potencial para desarrollar” propone los ejes principales para impulsar la rehabilitación de edificios porque se equipare con la otros países de nuestro entorno. Es el quinto informe que presenta el Consejo Asesor desde su constitución en 2017. Está formado por catorce expertos independientes de reconocido prestigio, experiencia y trayectoria profesional contrastada de varias especialidades técnicas en el sector de las infraestructuras, tanto en el sector privado como en el público. Los miembros fundadores del Consejo Asesor son la Asociación Catalana de Empresas de Ingeniería y Consultoras Independientes de Cataluña (ASINCA), la Cámara de Contratistas de Obras de Cataluña (CCOC), Fomento del Trabajo Nacional (FTN) y la Fundación Círculo de Infraestructuras (FCI). También colaboran la Cámara de Concesionarios y Empresas vinculadas al Sector Público en el ámbito de las Infraestructuras, los Equipamientos y Servicios Públicos (CCIES), el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canals y Puertos de Cataluña, la Confederación Catalana de la Construcción (CCC) y el Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITEC).
El presidente del Consell Asesor de Infraestructuras, Francisco Gutiérrez, ha recordado que la rehabilitación de viviendas todavía no ha logrado en Cataluña un volumen de actividad equivalente a los países de nuestro entorno, con más conciencia de la importancia de la rehabilitación y más recursos para llevarla a cabo.
En este documento analizamos la cuestión y propondremos medidas que pueden ayudar a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y dinamizar un sector como la rehabilitación, que es generador de lugares de trabajos y beneficios sociales, económicos y ambientales que contribuyen a lograr los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de las Naciones Unidas.
La rehabilitación ejerce una función relevante en nuestra sociedad porque mejora las condiciones de habitabilidad para todo el mundo, aumenta el parque de viviendas de alquiler asequible ante la carencia de suelo disponible, promueve el ahorro energético y las energías renovables, fomenta la actividad económica local vinculada al sector y garantiza la calidad y la seguridad del patrimonio arquitectónico.
Además, la rehabilitación puede ser un valioso instrumento para dinamizar zonas de las ciudades degradadas y empobrecidas en los aspectos económicos, sociales y culturales. Por eso, es necesario construir una visión de ciudad y disponer de recursos económicos y programas de largo recorrido que sean inclusivos, compartidos y beneficiosos para la comunidad.
El derecho de propiedad de los inmuebles el uso principal de los cuales sea residencial compuerta también deberes, como la obligación de conservar y rehabilitar, de forma que siempre estén en condiciones de uso efectivo y adecuado. A la vez, el derecho a la vivienda también comporta unas obligaciones para las Administraciones públicas, de acuerdo con el mandato constitucional de disponer de una vivienda digna y adecuado. Así, el fomento de la conservación, la rehabilitación y la gran rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial tiene que ser objeto de la actuación prioritaria de la Generalitat y los entes locales para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuado.
Se estima que en España el stock de viviendas que son sometidos a una rehabilitación mayor es inferior al 1%, mientras que en Francia o Alemania, por ejemplo, se sitúa por encima del 1’5%. Así mismo, la inversión pública en España en vivienda y servicios comunitarios pasó de un total de 4.788 millones de euros el 2007 a 986 millones de Euros el 2017, del 0,4% del PIB al 0,1%, una drástica reducción que ha limitado mucho la eficacia de las políticas públicas de rehabilitación.
En casa nuestra, históricamente, la obra nueva ha tenido preponderancia sobre la rehabilitación, a pesar de que esta diferencia se ha mitigado durante los últimos años. La herencia y cultura urbanística centrada en el desarrollo urbano por colonización de nuevo suelo tiene todavía peso específico y dificulta la planificación y gestión de las operaciones profundas de rehabilitación de edificios. Sin embargo, durante los últimos años se ha ido modificando la normativa, pero el proceso es lento, le falta sistematicidad y todavía hay cuestiones determinantes para el desarrollo de la rehabilitación que todavía no se han tratado.
A pesar de los beneficios que la rehabilitación aporta a la sociedad y las obligaciones legales que la sustentan, la rehabilitación en casa nuestra, como hemos dicho, no ha podido desarrollar plenamente todo su potencial para dar respuesta a las necesidades de rehabilitación de nuestro parque de viviendas. Destacan las carencias en accesibilidad, que afectan el 16% del parque catalán y las vinculadas al estado de conservación, al 8% de su parque; ambas cifras por encima de los valores medianos estatales. Respecto a la consideración social de la eficiencia energética un 33% de los españoles se muestra poco o nada satisfecho sobre el aislamiento frente al frío y al calor de su vivienda, lo cual indica una mayor preocupación sobre el confort térmico que sobre el estado de conservación.
Los edificios consumen el 30% de la energía total, correspondiendo el 18,% al sector residencial. La rehabilitación energética, a la vez que mejora el confort y la salud, es una oportunidad para reducir la factura energética, contribuir a la independencia energética, liberar recursos económicos para otras actividades, disminuir la emisión de gases de efecto invernadero y crear ocupación adicional .
Varios factores pueden explicar que la rehabilitación de edificios no haya podido desplegar todo su potencial. La sociedad no valora la rehabilitación porque no es suficientemente consciente de los efectos sobre la salud de la insalubridad y las malas condiciones de las viviendas, ni de las ventajas que compuerta, sobre todo en cuanto a la rehabilitación energética; y tampoco hay una cultura de mantenimiento y conservación preventiva de los elementos comunes. Además, los incentivos de todo tipo (económicos, fiscales y normativos) han orientado la actividad económica hacia la obra nueva, como ya se ha dicho. Por otro lado, la rehabilitación acostumbra a ser una actividad más técnica que no la obra nueva, más intensiva en mano de obra, en la cual surgen muchas incógnitas derivadas de la carencia de información detallada sobre el parque construido. Además, las intervenciones se llevan a cabo en lugares urbanizados, con poco espacio disponible para trabajar y almacenar y con vecinos alrededor, lo cual dificulta mucho la actividad.
Pero la principal barrera que impide un adecuado desarrollo de la industria de la rehabilitación de viviendas, que impulse el sector, cree nuevos mercados y genere economías de escala proviene de la financiación de la actividad.
A pesar de todos los estudios, análisis y propuestas que se ha ido presentando estos últimos años por las administraciones, organismos, entidades y colectivos, el crédito para rehabilitación sigue siendo escaso y caro, todo y la abundancia de capital existente en el mercado, que podría considerar invertir si se dieran unas condiciones determinadas de garantía de cobro que no se dan en la actualidad.
Por otro lado, las políticas de financiación pública son anticuadas por carencia de un diseño coherente y sistemático que tenga en cuenta las otras políticas sociales; comportan mucha carga burocrática; son totalmente insuficientes en cuanto a los importes subvencionados y el alcance de estas e imprevisibles en cuanto a su otorgamiento y, muchas veces, llegan a destiempo. Y todo ello es consecuencia de una inadecuada política pública sobre la vivienda, que no ha sido una prioridad para la mayoría de administraciones.
LA PROPUESTA DEL CONSEJO ASESOR De INFRAESTRUCTURAS DE CATALUÑA
El Consejo Asesor de Infraestructuras de Cataluña apuesta decididamente por la rehabilitación de viviendas para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y dinamizar un sector generador de lugares de trabajos y beneficios sociales, económicos y ambientales. A pesar de los beneficios que esta aporta a la sociedad, hay todo tipo de barreras legales y, especialmente, financieras que impiden que la rehabilitación pueda desplegar todo su potencial. Para mejorar las políticas actuales, propone:
01
Dar mayor coherencia al marco normativo de la rehabilitación, de una forma sistemática y en un corto periodo de tiempo, reforzando la coordinación y colaboración interadministrativa y la simplificación y homogeneización de los procedimientos administrativos (ventanilla única). Y establecer un comité técnico que interprete la aplicación de la normativa técnica y administrativa a casos concretos de rehabilitación aplicando criterios de prestaciones vs. normativas de obra nueva.
02
Realizar planificaciones consensuadas, tan política, territorial como socialmente, y de largo recorrido basadas en datos objetivos provenientes de fuentes estadísticas mejoradas. Los planes de actuación tienen que detallar la financiación, que tiene que ser realista y sostenible, a medio plazo y establo en el tiempo.
03
Fomentar:
La especialización en rehabilitación y eficiencia energética de los agentes que intervienen (técnicos, gestores y constructores), pues cada actuación es única y requiere pericia
La creación de equipos gestores pluridisciplinares que diagnostiquen las situaciones, gestionen y realicen los proyectos, integrando los diferentes aspectos (seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética), con especial atención a fincas con alta complejidad que exigen la formación de gestores especializados
La profesionalización del sector, obligando a la identificación de los agentes que intervienen para obtener la trazabilidad de las actuaciones, con el objetivo de proteger los derechos de los ciudadanos y apoyar en la lucha contra la economía sumergida.
04
Diseñar paquetes de financiación pública y privado a largo plazo para la rehabilitación de vivienda dirigidos a las comunidades de propietarios que integren ayudas públicas con Fondos Europeos, subvenciones otras administraciones, créditos del Banco Europeo de Inversiones y un fondo de liquidez gestionado por el ICO o por las entidades financieras, con aval del ICO, facilitando el acceso a los especialistas en mercado minorista.
05
Complementariamente, que las comunidades de propietarios o los propietarios únicos subscriban acuerdos voluntarios con las empresas comercializadoras de energía para financiar la rehabilitación energética o con plataformas tipos EuroPACE . El principal del préstamo sería devuelto a largo plazo en cada factura de consumo con ayuda de los ahorros energéticos conseguidos o con los mecanismos fiscales de recaudación existentes. Estos acuerdos tendrían que ser compatibles con todo tipo de ayudas públicas e incentivos fiscales.
06
Modificar la regulación del IVA aplicado a la rehabilitación y la eficiencia energética para superar la indefinición actual.
07
Promover el desarrollo de incentivos fiscales para la rehabilitación (entre otros, el IVA rehabilitación, IRPF, IBI, tasa residuos, bonificación fiscal de los préstamos, reducción de tasas municipales de licencias de obras de rehabilitación, Impuesto sobre sociedades) y definir el régimen fiscal de las comunidades de propietarios.
08
Continuar e intensificar las campañas de información dirigidas a los ciudadanos, explicando la obligatoriedad de la rehabilitación, así como los beneficios y las oportunidades que ofrece, haciendo énfasis en la seguridad, el confort y los efectos sobre la salud.
